IVA de una reforma de vivienda: 10 o 21 %

    Por el equipo de Errores en Reforma · Actualizado el

    La reforma de tu casa lleva IVA del 10 %, no del 21 %, si se cumplen tres condiciones a la vez:

    1. La haces tú, para tu casa. Eres una persona particular (no una empresa ni un autónomo para su negocio) y la vivienda es para tu uso. También vale si la obra la encarga la comunidad de propietarios.
    2. La vivienda tiene más de dos años. Su construcción o su última rehabilitación terminó al menos dos años antes de empezar la obra.
    3. Los materiales que pone la empresa no pasan del 40 % del precio de la obra sin IVA.

    Si falla una sola, toda la obra va al 21 %. Lo dice el artículo 91.Uno.2.10º de la Ley del IVA.

    La condición que más falla: el 40 % de materiales

    Las dos primeras casi siempre se cumplen en la reforma de un piso. La tercera, no siempre.

    La regla dice que, si la empresa pone los materiales, lo que cuestan no puede pasar del 40 % de la base (el precio sin IVA). Si pasa, no se aplica el 10 % ni siquiera a la mano de obra: todo se factura al 21 %.

    Dónde se suele pasar:

    • Cocinas. Los muebles y la encimera son material, y pesan mucho en el total.
    • Reformas con materiales caros y poca obra: por ejemplo, cambiar sanitarios y grifería de gama alta sin apenas albañilería.

    Un ejemplo con cifras

    Ejemplo inventado: el mismo baño de 5 m² de la guía de presupuestos.

    • Precio de la obra sin IVA: 6.300 €.
    • De eso, materiales (azulejo, plato y mampara, sanitarios, grifería y mueble): 2.450 €, un 39 %.
    • Como no pasa del 40 %, el IVA es del 10 %: 630 €. Total: 6.930 €.
    • Si los materiales hubieran sido un poco más caros y pasaran del 40 %, el IVA sería del 21 %: 1.323 €. Total: 7.623 €.

    Casi 700 € de diferencia en un baño, por un punto de porcentaje.

    Cómo comprobarlo en tu presupuesto

    1. Pide que los materiales vayan separados de la mano de obra. Si todo viene en un precio, no puedes saber si pasa del 40 %.
    2. Suma los materiales y divídelos entre el total sin IVA. Si sale menos de 0,40, te corresponde el 10 %.
    3. Mira qué IVA pone el presupuesto. Si cumples las tres condiciones y te ponen el 21 %, pregunta por qué. Hacienda ha dicho que, si se cumplen los requisitos, se tiene que aplicar el 10 % (consulta vinculante V1656/2025).
    4. Es habitual que te pidan que declares por escrito que cumples las condiciones (que eres particular y la vivienda tiene más de dos años). Es normal: así la empresa justifica el 10 %.

    ¿Y si compro yo los materiales?

    Puedes hacerlo: si la empresa no pone material, la regla del 40 % no le afecta y la obra va al 10 %. Pero los materiales que compras tú en la tienda pagan el 21 %, porque la tienda te los vende con el IVA normal.

    Hay otra cosa a tener en cuenta: si el material lo compras tú, la garantía del material es tuya, no de la empresa. Si el plato de ducha viene defectuoso, la empresa puede decir que no es cosa suya.

    "¿Y si lo hacemos sin IVA?"

    Un presupuesto "sin IVA" es un presupuesto sin factura. Te ahorras el impuesto, pero:

    • No tienes cómo reclamar si la obra sale mal: no hay papel que diga qué se pactó.
    • No tienes garantía documentada de la obra.
    • Si la empresa desaparece a mitad de obra, el dinero pagado en negro no aparece en ningún sitio.

    Las empresas serias no lo ofrecen. Algunas, si se lo pides, ni siquiera aceptan el trabajo.

    Cuándo no vale nada de esto

    • Si la obra es una rehabilitación del edificio (estructura, fachada, cimientos…), las reglas son otras.
    • Si la vivienda es de una empresa o la usas para tu negocio.
    • Si la casa es nueva (menos de dos años).

    En esos casos, y si tienes dudas con tu caso concreto, pregunta a un asesor fiscal antes de firmar.

    Preguntas frecuentes

    ¿Qué IVA tiene una reforma de vivienda?

    El 10 % si cumples tres condiciones a la vez: eres particular y la vivienda es para tu uso, la vivienda tiene más de dos años y los materiales que pone la empresa no pasan del 40 % del precio sin IVA. Si falla una, toda la obra va al 21 %.

    ¿Qué pasa si los materiales pasan del 40 %?

    Toda la obra se factura al 21 %, también la mano de obra. No se puede aplicar el 10 % a una parte y el 21 % a otra.

    Si compro yo los materiales, ¿pago menos IVA?

    La obra irá al 10 %, pero los materiales que compras en la tienda pagan el 21 %. Además, si el material es tuyo, su garantía también lo es: si viene defectuoso, la empresa puede decir que no es cosa suya.

    Me han facturado al 21 % y cumplía las condiciones, ¿qué hago?

    Pide a la empresa que rectifique la factura. Hacienda ha dicho que, si se cumplen los requisitos, se tiene que aplicar el 10 % y que la factura se puede rectificar dentro del plazo legal (consulta vinculante V1656/2025). Para tu caso concreto, pregunta a un asesor.

    ¿Es buena idea hacer la reforma sin IVA?

    No. Sin IVA no hay factura, y sin factura no tienes cómo reclamar si la obra sale mal ni garantía documentada.

    Fuentes

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